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这条四环鄙视链正在被打破

添加时间:2017-03-22 15:31 编辑:冷蝴蝶
就像看英剧的鄙视看美剧的,看美剧的鄙视看日剧的,看日剧的鄙视看韩剧的,看韩剧的鄙视看国产剧的。 对于开宝马的人来说,一条隐性的鄙视链也一直存在,开7系的看不起开5系的,开5系的看不起开3系的,惟独有点创新的是,不开宝马的看不起开宝马的,他们说,

就像看英剧的鄙视看美剧的,看美剧的鄙视看日剧的,看日剧的鄙视看韩剧的,看韩剧的鄙视看国产剧的。


对于开宝马的人来说,一条隐性的鄙视链也一直存在,开7系的看不起开5系的,开5系的看不起开3系的,惟独有点创新的是,不开宝马的看不起开宝马的,他们说,开宝马的都是暴发户和矿主。


到了买房这个大是大非的问题上,更是。这样的鄙视链,同样能绕着北京的四环跑一圈。对,不是五环也不是三环。我们就说四环。


一旦出了四环,除非你回到那个能将西山晴雪私有化的山地别墅里,或者是坐在自家庭院中,吹着来自温榆河畔的风,看抱鼓石傲娇的蹲坐门边。不然,都不在我们的讨论范围内。



四环,是一条新的豪宅分水岭。


身居四环,哪怕只拥有一套面积刚刚过百的两居室,恭喜你,已经跻身千万富翁的行列了。每天早晨,由南向北龟速爬行的四环车流中,一号线四惠站限流的人群中,中关村某大厦永远挤不上去的电梯间里,你的前后左右就站着个千万富翁,至少一个。


那又怎样?上了车的还想跳上更快的一列车,没爬上车的一脸怨念唱着难道就要这样过我的一生。四环,就好像四惠这个巨大的交通枢纽站,它成了北京楼市一个关键的枢纽站。赶上了,就有机会成功换成;赶不上,对不起,出门往西大望路,那里还有班开往通州的列车,也有可能是燕郊。


站稳了四环,才发现又进入了一条新的鄙视链条。西边俯视着东边,北城不屑于南城。


东边的人说,我有朝阳公园啊,北边的人说,我有奥森啊,西边的人说,我们一早就有了大金源,南边的人还没来得及说,大家都散了。没人关心南边有什么,至少这些西边北边东边的人,轻易是不去南城的。


鄙视链这种东西存在的一个滑稽之处就在于,任何一环通常并不承认来自上游的鄙视,但同时却会真真实实的鄙视自己的下游。


想想也不是没有道理,四环房价足够有底气对外喊话这里是北京,这里敲开了每一次房价通往新纪元的大门,唯独是南城慢了些。


从1998年到2002年,北京房价的生长曲线都十分可喜,那就是基本没涨。从1998年取消福利分房,允许按揭贷款之后,真正的房地产市场被开启,但这四年间,不管是个人还是企业,国企还是私企,都还处于原始积累的阶段,难有闲钱,房子也多是自住为主。整个市场并未被激活。


直到2003年遭遇了非典,这一年有太多的关键词,WTO、商品房政策、温州炒房团……这一年,对望朝阳公园的棕榈泉国际公寓开盘,均价8000元。彼时北京商品房的成交均价还在4500元左右。朝阳公园成为了当时最具标志性的富人区。以棕榈泉为代表,周边蕴生了泛海国际、阳光上东、公园大道、观湖国际等一批高端产品。


接着从南往北,由东往西。路过了2008年的鸟巢和水立方。奥运会彻底改变了北京,这里不再是北京的北京,也不再是中国的北京,而是世界的北京。四万亿的落实,房价一骑绝尘。


一大拨儿明星都住进了紫玉山庄,据说当年张国立因搬到紫玉山庄后,就引发了媒体的疯狂报道,并称其因购房身价暴涨,“皇上”也是十分震怒。从紫玉山庄,到国奥村、枫林绿洲、亚运新新家园、世茂奥林……亚奥板块成为北京最具IP效应的富人区,


过了鸟巢再一路往西,北京又一豪宅板块——万柳。说到西四环,肯定会想到金源新燕莎MALL,号称亚洲最大的购物中心,其总建筑面积55万平方米,也是目前世界上最大的商业单体。每日平均客流近10万人次。而周边的万柳书院目前均价已经超过16万+,除了万柳,蜂鸟社区、万泉新新家园、世纪城、郦城汇集成了万柳板块。



要按照惯例,四环的豪宅地图画到这里就差不多了。它们具有共性:标志性的公建配套+代表性楼盘的蕴生+周围同品质项目的聚集。在每一个方位构建了一个熠熠闪光的豪宅区,只差南城。


尽管政府从2009年就开始一直提南城计划,但真正让南城开始逃脱这条鄙视链是在2016年。多亏了国土部和发改委,把它和北西东的四环们一起,放进了同一个保护篮里——四环内不再新增建设用地。同时,第二机场落地大兴的预期,也让整个城市的注意力,分了一部分给南城。


2016年5月,《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015~2020年)》出炉,按照初步规划,北京四环以内地区为减量优化区;存量挖潜区是指北京四环至北京六环。减量优化区通俗了来理解,割韭菜割到了最后一截,错过,那就真没了。


这是宏观大背景,如果要套用刚才的豪宅板块的理论公式,可以看看南四环的这道题算到了哪一步。


先说项目。2014年10月入市的中冶德贤公馆算是一块试金石,当时入市均价在4万元左右,价格具有标杆性,但一开始并没有得到太多的认可,不少业内人士看过项目虽觉品质不错,但转念一想,毕竟是南四环啊。


说到底,价值除了产品,找不到更多的支撑点。对标东西北四环来说,缺少一个区域代表性的公建设施来加分。当时放眼整个南城,的确没有。


但攸克君了解到的一个情况是,一个总占地面积63.4万平米的大体量商业——世界之花假日广场将落户南四环榴乡桥,业态包括写字楼、集中式购物中心、影院、冰场以及集婚恋喜礼一站式购物体验中心礼记?喜唐,将在今年亮相。


而此时,除了中冶德贤公馆之外,南四环板块已经迅速聚集起了一大批高端产品,包括将在今年亮相的华侨城新著东方、天悦壹号、北京金茂府、保利首开熙悦诚郡等等。这时候再看这套公式,所有的条件都已具备。


不要等得出答案的那一刻,才把四环当成一个完整的闭环。


西边的金融才俊们,北边的科技新贵们,东边的归国ABC们,恍然发现,要想站稳这道分水岭,最后一块敲门砖只有在南四环了。“四环终于一体化了。”负责中冶德贤公馆的营销总这句话一说出,不说辛酸,至少有种守得云开见月明的赶脚。


成交均价翻了一倍,买单的人群也做了新的投票。攸克君发现,在这个项目的成交客群中,朝阳、海淀或西城都来了,其中,海淀客户占比达到10%。这10%的海淀客户,也许他的同事住在如园、住在西山壹号院、或是金茂府、琨御府。但他觉得,中冶德贤公馆最是不能再错过的选择。


毕竟四环这扇门,说关上那就真再也难敲开了。


//  北京四环现房(准现房)项目推荐  //


霄云路8号

主力户型:450平米、520平米

销售均价:12~16万/㎡

▲霄云路8号


东山公寓

主力户型:350、400㎡

销售均价:150000元/平方米

▲东山公寓


泛海世家

主力户型:370、460㎡

销售均价:130000元/平方米

▲泛海世家


中冶德贤公馆

主力户型:186㎡三居、215㎡四居

销售均价:87000元/㎡

▲中冶德贤公馆


紫辰院

主力户型:266、345㎡

销售均价:120000元/㎡

▲紫辰院


万柳书院

主力户型:240、270、330

销售价格:4000~5000万

▲万柳书院


//  北京四环即将入市项目推荐  //


首开保利熙悦诚郡

计划入市时间:三月底四月初

主力户型:128㎡三居,144、156㎡四居全生命周期精品住宅

▲首开保利熙悦诚郡

 

北京金茂府

计划入市时间:待定

主力户型:240~370㎡内城独院别墅,175~230㎡四居科技大宅

▲北京金茂府

 

天悦壹号

计划入市时间:待定

主力户型:126,140,150,170㎡,其中126㎡是3.5居,140~150㎡是4居,170㎡是4.5居

▲天悦壹号


新著东方

计划入市时间:2017年7月

主力户型:高层120~175㎡,低密190~200㎡

▲新著东方


九龙仓绿城中交东四环项目

计划入市时间:待定

面积区间:170~300㎡

销售均价:待定

▲九龙仓绿城中交东四环项目

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