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上海11月29日房贷新政引发毁约退房纠纷,双方权益如何保障?

添加时间:2016-12-10 18:48 编辑:小航
每当楼市出现大的政策调控,必将引起房地产交易市场较大波动,伴随而来的是大量的房地产买卖合同纠纷。近期文章我们将聚焦新政所引发的各类房产纠纷热点问题,对各法院关于限购、限贷等房市政策对商品房买卖合同履约影响的裁判观点进行汇总分析,供大家参考

每当楼市出现大的政策调控,必将引起房地产交易市场较大波动,伴随而来的是大量的房地产买卖合同纠纷。近期文章我们将聚焦新政所引发的各类房产纠纷热点问题,对各法院关于限购、限贷等房市政策对商品房买卖合同履约影响的裁判观点进行汇总分析,供大家参考。


限购政策的影响


因限购政策致使签约后的买受人不具备购房主体资格,无法办理过户登记,属于"法律上或者事实上不能履行"的情形,故对出卖人解除合同的请求予以支持。

 

案例来源:(2014)江中法民一终字第174号-刘晓辉与施祥利房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

 

裁判观点:

 

参照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十六条的规定,住房限购政策具有公共政策的性质,相关行政部门实施住房限购政策之后,在客观上必然会对相应时期房屋买卖合同的实际履行造成重大影响。结合本案事实,双方当事人在2008年签订涉案《房屋买卖合同》后,出卖人已将涉案房屋交付使用,并且及时办理了公证授权手续,委托买受人之子代办涉案房屋过户的相关手续,至此,出卖人的合同义务已经完成,买受人对此也予确认。在授权买受人之子办理过户手续之后,办理变更登记的主动权已由卖方转移至买受人一方,故从公平、合理的角度出发,因迟延办理房产过户手续所产生的公共政策变化等非商业风险,不应由守约方承担。现双方当事人对于因住房限购政策的贯彻执行导致涉案房屋不可能由出卖人变更登记到买受人名下的事实均予确认,即涉案《房屋买卖合同》的合同目的已然无法实现,出卖人据此主张解除涉案《房屋买卖合同》亦属公平合理,故本院予以支持。因政府的限购政策而导致买卖房屋无法过户,是属于我国《合同法》第一百一十条第(一)项规定的"法律上或者事实上不能履行"的情形,故买受人本案诉请出卖人协助办理房屋过户手续,本院不予支持。

 

明知不具备购房主体资格仍签署商品房买卖合同,买卖双方对于所购房屋无法办理所有权登记手续而解除合同均负有过错。

 

案例来源:(2014)赣民一终字第121号—熊琴与保利(江西)金通泰置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

 

裁判观点:

 

买受人熊某与出卖人江西某房地产公司签订商品房买卖合同的目的是为了取得所购房屋的所有权,本案房屋买卖合同签订后,由于相应住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,所签订合同的目的不能实现,因此,对于熊某请求法院判令解除《商品房买卖合同》、退还已付购房款的诉讼主张,予以支持。但买受人对于自己属于限购对象,所购房屋无法办理所有权登记手续,自合同订立时就明知,故买卖双方对《商品房买卖合同》不能履行均存在过错,对于江西某房地产公司逾期返还购房款的利息按同期存款利率计算为宜。


未完待续......更多内容敬请关注。

 

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